相続した実家、維持費もかかるしどうしよう…

そんな不安につけ込む悪質な不動産業者が増えています

今すぐ売らないと損をすると恐怖を煽り、強引に契約を迫るのが彼らの手口です

彼らは、解体費用に数百万円かかる、残置物の処分代が必要だなどと言い訳をつけて、

物件の価値を徹底的におとしめます

結果として、本来なら1,000万円で売れるはずの土地を数百万円、時にはタダ同然で

引き取っていくのです

さらに悪質なのは、

仲介を依頼させた後にわざと物件を市場から隠す　“囲い込み”　を行い、

売主がしびれを切らしたところで自社で安く買い取る、

というマッチポンプの手口です

こうした闇から身を守る鉄則は、その場で決めず、複数を比較することです

業者がどれだけ契約を急がせても、一度持ち帰りましょう

不動産売買において、今日明日で手遅れになるということはありません

複数の業者から査定を取り、相場を知ることが最大の防衛策になります

ちなみに、本来1,000万円の土地を200万円で買い叩かれても、

手元に200万円の現金が入ってくるため、

その瞬間は、「売れて良かった」と喜んでしまいます

他社と比較しない限り、800万円損したことには、一生気が付きません

もし、強引な営業に困ったら消費生活センター（188番）へ、

処分に悩んだら実家がある自治体の空き家相談窓口などの行政を頼ってください

業者の言葉に焦らず、まずは一歩立ち止まる勇気が資産を守ることにつながります

遺言には、公証人が作成する公正証書と自らペンを執る自筆証書があります

確実性を求めるなら公正証書、手軽さを選ぶなら自筆証書という二択が一般的でしたが、

これらには、見つけてもらえないという共通の弱点がありました

その折衷案として注目されているのが、法務局による自筆証書遺言書保管制度です

令和２年の運用開始以来、利用者は増え続け、昨年には累計申請件数が１０万件を突破しました

法務局が原本を管理し、家庭裁判所での検認も不要、手数料は３９００円と安価であることも支持されている理由です

この制度の鍵は、“死亡通知制度“の存在にあります

遺言者が亡くなった際、

事前に指定された人へ法務局が遺言書の存在を知らせる通知を郵送してくれます

保管申請者の８割以上の方がこの通知を利用しており、

遺言の存在を確実に知らせたいという実利的なニーズの高さがうかがえます

法務局は、日付や署名の有無といった形式の確認はしますが、

内容の有効性までは審査しません

法的紛争を防ぐため、内容の相談はあらかじめ司法書士などの専門家に行うのが賢明です

人生の幕引きを自ら整えることは、遺される家族への何よりの贈り物となります

制度を賢く活用し、大切な想いを確実な形にして遺しましょう

不動産をお持ちの皆様にとって見逃せない法改正が、来月1日からスタートします

これまで任意だった不動産登記の住所・氏名の変更申請が義務化されます

すでに義務化されている相続登記に続くこの改正は、

所有者不明土地問題の解消を目的としています

本改正の重要なポイントをまとめました

①変更から２年以内

　引っ越しによる住所変更や、結婚・離婚による氏名の変更があった場合、

　その変更の日から２年以内に登記を申請しなければなりません

　正当な理由なく申請を怠ると、５万円以下の過料（行政罰）が科される可能性があります

②過去の変更も対象

　注意が必要なのは、

　施行日（令和８年４月１日）よりも前に住所や氏名が変わっているケースです

　昔のことだから関係ないと思われがちですが、これも義務化の対象となります

 　ただ、過去の分については経過措置があり、

　令和１０年３月３１日までに申請すれば問題ありません

③手続きをスムーズにする仕組み

　義務化に伴う負担を抑えるため、

　法務局が住民基本台帳ネットワークなどから情報を取得し、

　職権で登記を書き換える仕組みが導入されます

　利用には、法務局が住所氏名を確認することへの事前の同意が必要ですが、

　この仕組みを利用すれば、法務局側で手続きを進めてくれます

自分の登記はどうなっているかと不安な方は、

一度お手元の登記済証や登記事項証明書を確認してみましょう

新春、子どもたちが手にするお年玉

その管理に子ども名義の通帳を作ってみませんか？

単なる貯蓄を超え、生きたお金の教育と賢い相続対策、２つの大切な視点が隠れています

まずは、ぜひ紙の通帳を選んでください

管理のコツは、入金した一行の横に親の手書きで

「2026年 お年玉」と小さくメモを残しておくことです

数年後、通帳を開いた子どもは、

単なる数字の増減ではなく、自分が祝われてきたこと、

親が大切に守ってきてくれたことを目に見える形で理解します

見落としてはならないのが、将来を見据えた相続の視点です

名義が子どもであっても、親の印鑑を使い回すと、

税務上、親の資産とみなされるリスクがあります

これを防ぐには、子ども専用の印鑑を使用し、

成人時には通帳を本人に渡して、贈与の事実を共有することが大切です

口座を開設する際は、子どもの本人確認書類と親の本人確認書類を用意します

金融機関によっては、子ども本人の同席や追加書類を求められる場合もありますので、

事前に確認しておくと安心です

こうして通帳に刻まれた記録は、子どもが自分の足で歩み出すための確かな糧となります

正しい金銭感覚を養い、

自立した大人へと育つことを願って、最初の一行を記してみませんか

無戸籍（むこせき）問題とは、日本で生まれながら、出生届が出されず戸籍に名前が載っていない人が存在するという、

基本的人権に関わる深刻な社会問題です

戸籍は、私たち日本人を公的に証明する唯一の制度であり、社会で生活していくための「生きるパスポート」に他なりません

戸籍がないことは、法的に「人」として認められないことに等しいのです

この問題が発生する最大の原因は、長らく日本の民法が定める「嫡出推定」のルール、

特に「離婚後300日問題」にありました

旧法では、女性が離婚後300日以内に出産すると、その子は前夫の子と推定されてしまいます

新しいパートナーとの子どもであっても、前夫の子として戸籍に載る事態を避けるため、

「子どもを守りたい」と願う母親がやむを得ず出生届の提出を諦めてしまうケースが多発しました

背景には、DVからの逃避や極度の孤立、貧困といった複雑な事情が絡んでいます

戸籍がない人々は、住民票も作れず、生活のあらゆる面で大きな困難に直面します

国民健康保険証や児童手当などの行政サービスを十分に受けられないだけでなく、

社会生活においても、銀行口座の開設、携帯電話の契約、就職活動やパスポートの発給など、

日常生活で必須となる手続きが困難になります

こうした状況を解決するため、国は法改正に踏み切りました

昨年、民法が改正され、離婚後300日以内であっても、再婚後に生まれた子は再婚相手の夫の子と推定されることになり、

問題の根本的な原因は解消されました

現在、法務局には無戸籍者向けの専門相談窓口が設けられ、特別な手続きによる戸籍取得の支援も行われています

民法改正は、問題解決に向けた大きな一歩となりましたが、過去に生じた無戸籍者が直面する課題は残されたままです

制度の空白に取り残された人々が尊厳ある生活を送れる社会を実現するためには、

私たち一人ひとりがこの問題を他人事とせず、継続的な理解と支援の輪を広げることが不可欠です

秋の夜長に読書を楽しむなら、法と家族の複雑な交差点を描いた山崎豊子さんの『女系家族』はいかがでしょうか？

大阪の老舗商家の三姉妹を中心に、複雑な相続と家族の思惑が濃密に描かれています

物語の鍵を握るのは、胎児の存在です

胎児が無事に生まれれば、亡き父の子として相続権を持つ、

この設定は、現実の相続とも見事に重なります

民法は、相続開始時点で母親の胎内にいる胎児は、「すでに生まれたものとみなす」と規定しており、相続開始時に生まれていなくても相続人とみなされます

また、胎児の認知も可能です

胎児は、父の認知により法的に父の子として認められ、無事に出生すれば相続権を得ます

小説の中では、胎児の存在が遺産分配に緊張をもたらし、家族の関係性を揺るがすきっかけとなります

これは現実の世界でも同様です

家族構成の複雑化、非嫡出子の認知、再婚家庭などが絡むことで、相続トラブルの火種となるケースも少なくありません

相続は、財産の行方を決めるだけでなく、家族の歴史と感情が交差する場であり、その在り方を映す鏡でもあります

読書の秋、物語を入り口に、相続の奥深さに踏み込んでみるのも、一興ではないでしょうか

先日、20代の約４人に1人が終活に取り組んでいる、

その割合は僅差ではあるが60代を超えている、

という驚きのアンケート結果が報道されました

なぜ、今、若者に終活が刺さるのか？

新型コロナウイルスの流行、

豪雨や地震などの自然災害、

ここ数年の間に、死が身近に感じられるようになったことが要因です

若者が行う終活は、「デス活」と呼ばれています

死（death）と活動（activity）を組み合わせた造語です

その内容は、

遺影を撮影する、棺桶に入ってみる、SNSやスマホのアカウント整理など、

これまで定義されてきた終活とは一線を画しています

若者たちは、縁起でもないとタブー視されてきた壁を軽やかに超え、

死について語り合い、怖がらず、向き合っています

そして、「生きる」ことについて、深く考えています

死は誰にとっても避けられない終わりです

だからこそ、限られた時間は、とても愛おしいです

死を語ることは今を見つめること、デス活という新しい価値観をあなたはどう思いますか？

令和７年５月２６日から、戸籍に氏名のフリガナを記載する制度が始まりました

今後は、出生届や帰化等により初めて戸籍に記載がされる方については、

各届出時に氏名のフリガナを併せて届け出ることになります

既に戸籍に記載されている方については、

月２６日以降、本籍地の自治体から、記載予定のフリガナが郵送で通知されます

フリガナに誤りがあったときだけ、届出が必要です

１年以内に届け出がなかった時には、通知されたフリガナが戸籍に記載されることになります

 フリガナについては、

「氏名として使われる文字の読み方として一般に認められているものでなければならない」

との規律が設けられました

たとえば、「太郎」を「マイケル」や「ジロウ」などとするフリガナは、

漢字の意味や読み方との関連性が認められないため、記載できないことになりました

キラキラネーム問題、これにて一件落着となるのでしょうか？

さて、皆さんのお手元に通知が届きましたら、必ず内容を確認して下さいね

なお、フリガナに誤りがあったときでも、届出をしなかったからといって、

罰則や罰金などはありません

これに乗じた詐欺などに、十分ご注意下さい

国土交通省が今年の公示地価を公表しました

全国平均で２・７％上昇し、

バブル崩壊の１９９２年以降で最高となったそうです

不動産の価格は、

公示地価、

時価(実勢価格)、

相続税評価額(路線価)、

固定資産税評価額

と４つあり、一物四価なんて云われています

一般的に、

公示地価は時価とほぼ同額、

路線価は時価の８０％、

固定資産税評価額は時価の７０％　とされています

路線価は相続税の評価基準となるため、時価よりは少しお安く、

固定資産評価額は毎年の負担となるため時価よりも３割引き、

という具合に、同じ土地に異なる価格が付いています

土地の価格、曲者ですね

ちなみに、お住まいの地点の土地価格は、

公示価格は国土交通省、路線価は国税庁のホームページから検索できます

固定資産評価額は、毎年市役所から納付書と共に送られてくる課税明細書に記載されています

賃貸アパートや貸家の大家さんが亡くなったとき、賃貸借契約はどのようになるのでしょうか

不動産の賃貸借契約は、賃貸人・賃借人のいずれの死亡によっても終了することはありません

貸主と借主との間で締結された賃貸借契約は、相続人に引き継がれます

大家さんが亡くなると、その相続人が新たな大家さんになります

相続人が複数いる場合、

遺言や遺産分割協議などにより賃貸不動産を取得した相続人が「賃貸人の地位」も承継します

この承継については、

賃借人の同意などは必要ありませんが、

新たな賃貸人である相続人が賃借人に賃料を請求するには、

相続した賃貸不動産の登記名義を変更しなければなりません

 賃料の支払いについては、これまでと同じ額を同じ期日に支払います

口座が凍結して振込ができないという場合でも、支払わなくてもよい、ということにはなりません

この場合は、

・賃貸契約書に記載の仲介不動産業者へ連絡してみる、

・それでも相続人がわからない場合は、賃料を供託（供託所に金銭等を預けること）

もできます

いずれにせよ、賃料を支払っていなければ、賃料不払いとなり、

賃貸借を解除されてしまう可能性もありますので、ご留意を

遺言は、故人の最期の願いが綴られています

最も尊重されるべきものですが、現行法上、遺留分制度に劣後しています

遺留分に関する限り、自身の財産を自由に遺すことはできません

兄弟姉妹が相続分を巡って揉めてしまう特有の原因は、

他の兄弟姉妹の方が可愛がられていた、という感情の問題にあります

子は、親には平等に愛情を注いでもらいたい、また、平等であるべき、と考えています

平等でなかったと感じていた相続人は、

遺言の内容が生前の愛情問題を埋めてくれるものであることを渇望し、

そうでなかった場合は落胆し、

結果、遺言に反して遺留分を主張してしまいます

頭では遺言を尊重すべきと判っていても、他の兄弟と揉めてしまうことが判っていても、

やっぱり主張してしまうのです

親の立場からすると、同じように愛情を注いだつもりでも、

誤解が生じていたり、伝わっていないという可能性もあります

遺言を作成する際は、愛情平等問題を少し意識して、

相続人への想いを一緒に綴るようにして下さい

経験上、その一言が円満な相続の助けとなること請け合いです 

流行語大賞にもノミネートされたエンディングノート

ひと昔前は、

万が一のことを考えるなんて縁起でもないと敬遠されていましたが、

現在は、書店の専門コーナーのみならず、

自治体でも独自に作成して配布しています（しかも無料！）

なぜ、自治体が独自のエンディングノートを配布するのでしょうか？

その理由は、

１．高齢者支援の一環、

２．自治体の負担軽減、

３．空き家対策、　　　　などがあります

高齢者の単身世帯が増加し、万が一の際の対応が自治体の大きな負担になっています

たとえば、

家族などの関係者の連絡先が分からない場合、公費で火葬や納骨をすることがあります

また、

相続人がいない（相続人が分からない）家（←空き家）の管理費用は、自治体が負担しています

このような負担軽減のために

エンディングノートの作成をきっかけに、

ご家族と話し合いの機会を持っていただいたり、

関係者の連絡先を整理したりしてもらいたいとの意図です

そして、

エンディングノート作成の大切な目的は、

ご自身の歩みを振り返り、今後に生かすことです

ぜひ、ご活用を